Application of mass appraisal income based models

Abstract

Real estate valuation in Vilnius, Lithuania today is based on sales comparable data and cost analyses depending on investments made to the building. Large parts of the city of Vilnius require renovation and investments. Therefore, the best solution for municipalities would be to look for investors for the whole block of buildings in the area. Mass appraisal system would be a perfect tool for making a valuation of land and buildings. As most of the single property valuations are already done by using sales and cost data. This paper suggests an introduction of income based appraisal models, which could be used as basic tool for investors attraction.

Straipsnyje nagrinėjami masinio vertinimo modeliai, kuriuos būtų tikslinga taikyti vertinant nekilnojamojo turto objektų grupes (namų grupę, kvartalą). Pagrindinis straipsnio tikslas yra ištirti, kaip būtų galima įvertinti šias objektų grupes naudojant vertinimo pagal pajamas modelius. Tuo tikslu nagrinėjamas vertinimo modelių sudarymas bei derinimas. Pirmoje straipsnio dalyje (skyriai “Masinis vertinimas”, “Masinio vertinimo principai”, “Masinio vertinimo modelių specifikacija”) apibrėžiama masinio vertinimo modelių struktūra ir pateikiami galimi modelių tipai. Išskiriamos trys modelių grupės: vertinimas pagal kaštus, vertinimas pagal pardavimus ir vertinimas pagal pajamas. Antroje dalyje (skyriai “Masinių vertinimo modelių sudarymas”, “Bendrosios modelių struktūros”) nagrinėjama ekonominė modelių sudarymo bazė, kuri remiasi paklausos ir pasiūlos veiksniais rinkoje. Rinkos pusiausvyros sąlygomis kainą nulemia šie veiksniai, kai kiekviena modelių grupė įvertina skirtingus faktorius. Pavyzdžiui, kai yra vertinama pagal kaštus, pasiūlos kintamieji gaunami iš statybos rinkos, o paklausos kintamieji - iš vietovės, atsižvelgus į amortizaciją bei rinkos premijų dydžius. Vertinant pagal pardavimus, visi faktoriai išvedami iš rinkos pardavimų duomenų, o vertinant pagal pajamas - iš pajamų kapitalizacijos. Trečioje dalyje (skyrius “Modelių tipai\") yra nagrinėjama modelių struktūra, kurioje išskiriamos šios pagrindinės struktūrinės grupės: • Pridetiniai linijiniai - šiuose modeliuose priklausomas kintamasis (paprastai tai gali būti objekto kaina) gaunamas dauginant nepriklausomus kintamuosius iš jų koeficiento ir rezultatų pridedant prie konstantos. • Multiplikaciniai modeliai - šių modelių priklausomi kintamieji yra dauginami ne iš konstantos, bet yra keliami laipsniu arba yra laipsnių dydžiai. • Hibridiniai modeliai - modeliai, turintys pridėtinio linijinio ir multiplikacinio modelio komponentų. Toliau (skyrius “Grynųjų pajamų modeliavimas”) analizuojami vertinimo pagal pajamas modeliai. Vertinimo pagal pajamas modeliai įvertina šiuos veiksnius: rentų (pajamų) dydžius - pajamas, tenkančias nuomojamo ploto vienetui. Informacija apie tai paprastai yra surenkama iš savininkų, o kartais ir iš trečiosios šalies šaltinio; neišnaudojimo ir kaštų koeficientus - pagal šiuos koeficientus yra gaunami grynųjų pajamų dydžiai. Koeficientai priklauso nuo pastato paskirties ir amžiaus grupių; normas ir multiplikatorius - pajamų normos ir multiplikatoriai naudojami siekiant konvertuoti pajamas į rinkos vertę. Jo dydžiai išvedami po analizės vietinėje rinkoje. Paskutineje dalyje (skyrius ’’Pajamų modelių derinimas”) analizuojamas modelio derinimas. Modelį derinti galima keliais metodais. Paprasčiausias metodas yra pateiktas straipsnyje. Tyrimo duomenys autorių pateikiami lentelėje. Kiekvienas kintamasis įvertinamas savo nuožiūra (nagrinėjamos nekilnojamojo turto išlaidos centrinėje Viiniaus m. dalyje). Paprastai yra atmetami dydžiai, kurie atrodo nelogiški, ir vietoj jo skaičiuojama visos grupės medianos reikšmė. Kitas duomenų įvertinimo ir derinimo metodas yra daugianarė regresinė analizė. Straipsnyje yra padarytos tokios išvados: • Autoriai siūlo taikyti vertinimo pagal pajamas modelius, kai nekilnojamojo turto objektai vertinami masiškai. • Šiuo metu Lietuvoje vertintojai paprastai vertina nekilnojamąjį turtą pagal pardavimus arba pagal kaštus. Tikslinga būtų vertinti pagal pajamas, nes šis modelis leidžia įvertinti kapitalo kaštus, kuriuos investuotojas gali palyginti su alternatyviomis investavimo galimybėmis. • Modelio sukūrimas yra svarbiausia analizės stadija. Modeliai turi buti sukurti pagal esamą situaciją rinkoje. • Tik tikslūs ir paaiškinami modeliai gali bOti taikomi vertinant nekilnojamąjį turtą. Straipsnyje pasiūlyti pridėtiniai linijiniai modeliai.