Mass Appraisal of Residential Real Estate Using Multilevel Modeling

Abstract

Accurate real estate valuation, especially residential real estate valuation, is a topic with a high social and economic impact. Among the methods employed for mass valuation, econometric models are the more widely used. Nevertheless, these models have some drawbacks as they assume some hypothesis which are unrealistic, considering the individuals in the sample as independent and they do not consider the hierarchical data structure. This paper applies a Hierarchical Lineal Model (HLM) to overcome this problem. The model is employed on a big database with three hierarchical levels: apartment, neighborhood and city. It is concluded that HLM improves the traditional econometric model OLS both in terms of goodness of fit and residual variance.

La correcta valoración de los inmuebles inmobiliarios, y en especial de las viviendas, es un tópico de gran importancia económica. Dentro de los métodos de valoración masiva de viviendas, los modelos econométricos son los que se emplean con mayor asiduidad. No obstante, estos modelos presentan algunas deficiencias dado que asumen la hipótesis poco realista de que los individuos de la muestra son independientes entre sí y no consideran la estructura jerárquica de los datos. En este trabajo se utiliza el modelo lineal jerárquico (HLM por sus siglas en inglés) para subsanar esta deficiencia y se aplica a una base de datos estructurada jerárquicamente en tres niveles: vivienda;; barrio y ciudad. Se comprueba cómo el modelo obtenido mejora al modelo econométrico tradicional tanto en la bondad del ajuste como en términos de varianzas estimadas.